GUIA IMOBILIÁRIO
Bairros com retorno garantido
Localização privilegiada e falta de espaço para novas construções valorizam Ipanema, Leblon e Lagoa
Um apartamento de quatro quartos no Edifício Belmont Plaza, na Rua Almirante Guinle, no Leblon, foi vendido por 3 milhões de reais há um mês. O mesmo apartamento, quando foi lançado, em 2001, custava 1,2 milhão de reais. Esse é apenas um exemplo da supervalorização alcançada pelos imóveis localizados nos 4,5 quilômetros quadrados do eixo Ipanema–Leblon. O preço dos apartamentos da Lagoa chega às mesmas cifras no trecho próximo a Ipanema. O bairro tem 1,9 quilômetro quadrado de área urbanizada (descontado o espelho-d'água da Lagoa Rodrigo de Freitas), e o metro quadrado ali custa entre 7 000 reais, nas proximidades da Fonte da Saudade, e 10 000 reais, na altura de Ipanema. Leblon, Ipanema e Lagoa são três dos bairros mais charmosos e cobiçados da cidade. Neles, os imóveis tendem a se valorizar automaticamente, seja pela localização privilegiada, seja pelas restrições de espaço que inviabilizam o surgimento de novas áreas residenciais. Um episódio, no entanto, movimentou o mercado e inflacionou ainda mais o preço dos imóveis do triângulo Lagoa, Barra e Ipanema: o decreto das Apacs.

O preço do charme
O metro quadrado residencial em Ipanema e no Leblon é o mais caro do Rio. Varia de 8 000 a 12.000 reais, o dobro do de Botafogo, que oscila entre 3 500 e 3 800 reais
A Área de Proteção do Ambiente Cultural (Apac) de Ipanema preservou 218 endereços no Leblon e 412 em Ipanema
Em julho de 2001, o prefeito Cesar Maia divulgou uma lista de imóveis do Leblon incluídos na chamada Área de Proteção do Ambiente Cultural (Apac). O principal ponto do decreto, de acordo com o prefeito Cesar Maia (veja entrevista): os edifícios escolhidos deveriam preservar suas configurações originais. Ou seja, um prédio de três andares incluído na Apac pode até ser demolido. Mas em seu lugar só poderá ser construído outro com os mesmos três andares e ocupando a mesma área do original. De acordo com o Projeto de Estruturação Urbana (PEU), do Leblon, os edifícios em construção podem ter no máximo 25 metros de altura, o equivalente a um prédio de seis andares. Aí surgiu o problema: para os construtores, comprar um prédio de dois ou três andares e erguer outro com a mesma altura é um negócio pouco lucrativo. Isso dificultou a venda de uma série de pequenos prédios e provocou a fúria de alguns moradores incluídos na Apac.
Na Rua Conde de Bernadotte, moradores do edifício número 168 instalaram faixas na fachada com o protesto: "Propriedade é direito sagrado. Revisão da Apac-Leblon já" e "Os idosos e aposentados, vítimas desta Apac sem critérios, pedem justiça". O aposentado Agostinho Ferreira, 75 anos, morador do prédio, já estava contando com a venda de seu apartamento a uma construtora quando veio a Apac. Ele lembra que, com o valor da venda, poderia se mudar para um edifício com elevador. "Essa Apac acabou desvalorizando o nosso imóvel", lamenta Agostinho. Enquanto alguns perderam, outros ganharam alto com a Apac.
Logo na seqüência da Apac-Leblon veio a de Ipanema, e os construtores iniciaram uma disputa pelos endereços não incluídos no decreto. O leilão elevou o valor do metro quadrado a níveis históricos. "Arrumar terreno na Zona Sul não é fácil, mas conseguimos um excepcional na Lagoa. Foi uma competição feroz, com quatro empresas brigando pelo terreno", lembra Francisco Pedroso, diretor de incorporação da Gafisa. O valor do metro quadrado em Ipanema, no Leblon e na Lagoa foi de 10 000 reais a picos de 15 000 reais. O resultado: uma parcela dos apartamentos supervalorizados lançados encalhou. Os incorporadores, porém, mantiveram os preços. Para eles, Ipanema, Leblon e Lagoa são apostas certas. Basta esperar.

Os números do mercado imobiliário
9 170 apartamentos foram lançados em 2005 em 82 empreendimentos pela cidade
No ano passado, 5 000 dessas novas unidades já foram vendidas, o equivalente
a 55% dos lançamentos. A venda total vai movimentar 2 bilhões de reais
4 560 apartamentos – metade dos lançamentos na cidade – concentram-se nos bairros da Barra da Tijuca e Recreio
A Zona Sul representa 16% do total de imóveis lançados, com 1 476 unidades
O município tem 24 shoppings, e o estado do Rio, 37
Existem 31 000 condomínios registrados no estado, num total de 1 milhão de apartamentos, onde vivem 2,5 milhões de pessoas. Dessas, 20% pagam aluguel
Há no estado 3 000 empresas de construção civil, e o setor emprega 130 000 trabalhadores em território fluminense
Em 2005, a prefeitura concedeu licença para 1 660 novas construções, residenciais ou não – 5% a mais que no ano anterior
A área licenciada para as novas edificações passou de 3 milhões de metros quadrados – um aumento de 34% em relação ao ano anterior