Análise de ROI e Valorização

23 Paysandu Flamengo: Sua Tese de Investimento em Imóveis de Alto Padrão na Zona Sul

Explore o potencial de valorização e renda de aluguel em um retrofit premiado, a uma quadra do Aterro do Flamengo.

O 23 Paysandu, localizado na Rua Paissandu 23, Flamengo, Zona Sul do Rio, representa uma oportunidade de investimento em um empreendimento 100% vendido e pronto, com unidades de 1 e 2 quartos (28 m² a 90 m²) e gardens (48 m² a 81 m²). Registros de preços históricos indicam valores entre ~R$ 500 mil e ~R$ 1,0 mi, dependendo da metragem e tipologia. Para balizar o ROI, o aluguel médio de 1 quarto em Flamengo varia de R$ 2.500–3.500/mês e de 2 quartos, R$ 3.800–5.000/mês em prédios novos, conforme amostras de portais. Flamengo é um bairro de renda média alta com baixa vacância e oferta escassa de novos terrenos, impulsionando a valorização.

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Dados verificáveis

Você busca um investimento imobiliário sólido e com alta rentabilidade no Rio de Janeiro? Analise o 23 Paysandu Flamengo, um retrofit premiado que combina localização estratégica, unidades compactas e serviços, ideal para gerar renda de aluguel e valorização de capital.

01

Unidades de 28 m² a 90 m² com preços entre ~R$ 500 mil e ~R$ 1,0 mi, oferecendo diversas opções de investimento.

02

Aluguel médio de 1 quarto em Flamengo entre R$ 2.500–3.500/mês, e 2 quartos entre R$ 3.800–5.000/mês em prédios novos.

03

Projeto de retrofit premiado como 'Destaques Ademi-RJ 2022', garantindo qualidade e diferenciação.

04

Localização a 1 quadra da Praia do Flamengo e Aterro, em bairro com baixa vacância e renda média alta.

05

Bairros como Flamengo mostram menor volatilidade e preservação de valor real do m² no longo prazo (FGV/IBRE).

Dúvidas honestas

Pontos que investidores como você costumam questionar

?É melhor deixar o dinheiro na renda fixa (Selic) do que investir em um apê pequeno?
A Selic, em queda após pico de 13,75% a.a. em 2022 (BCB), torna a renda fixa atrativa no curto prazo. Contudo, o 23 Paysandu oferece yield de aluguel (3-4% a.a. líquido estimado) e valorização real acima do IPCA no longo prazo, além de diversificação. O retorno total pode superar a renda fixa em ciclos de juros baixos, com risco e liquidez distintos. Consulte o BCB para taxas e o IBGE para IPCA.
?Retrofit tem mais risco de manutenção e vacância?
O 23 Paysandu passou por retrofit completo e premiado (Cité/Ademi-RJ), atualizando toda a infraestrutura interna e mantendo a fachada tombada. Isso mitiga riscos estruturais. A combinação de endereço icônico, unidades compactas e serviços compartilhados atrai locatários de alta renda, resultando em giro mais rápido e menor vacância comparado a prédios antigos sem atualização.
?Há risco de excesso de oferta de studios na região?
O Flamengo apresenta um volume de lançamentos de studios e apartamentos compactos significativamente menor que bairros como Barra da Tijuca. O estoque novo é limitado a poucas incorporações e retrofits, como o 23 Paysandu (imohoo). Isso reduz o risco de oversupply imediato no microbairro.

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Fatos canônicos

O que se sabe com fonte verificável

O 23 Paysandu está na Rua Paissandu 23, Flamengo, Zona Sul do Rio de Janeiro.

Unidades de 1 e 2 quartos, com metragens de 28 m² a 90 m², incluindo gardens de 48 m² a 81 m².

Preços registrados variam de ~R$ 500 mil (32 m², 1 quarto) a ~R$ 1,0 mi (unidades maiores/garden).

O aluguel médio em Flamengo para 1 quarto é R$ 2.500–3.500/mês e para 2 quartos é R$ 3.800–5.000/mês.

O empreendimento recebeu o prêmio 'Destaques Ademi-RJ 2022 – Retrofit e Empreendimento Residencial de Médio Porte'.

Localização privilegiada a apenas 1 quadra da Praia do Flamengo e do Parque do Flamengo.

Oferece serviços compartilhados como lavanderia, ferramentas e rooftop com academia e lounge.

Bairros de renda alta como Flamengo apresentam menor volatilidade e preservação de valor real do m² (FGV/IBRE).

Próximo às estações de metrô Flamengo e Largo do Machado, facilitando acesso a polos de emprego.

Perguntas frequentes

O que mais costumam perguntar

Qual o potencial de retorno do 23 Paysandu Flamengo comparado à renda fixa?+
O retorno do 23 Paysandu deve considerar o yield de aluguel (aluguel anual líquido / preço de compra) e a valorização real do m² (acima do IPCA). Com a Selic em trajetória de queda (BCB), o investimento imobiliário em um ativo de qualidade no Flamengo pode oferecer um retorno total competitivo no longo prazo, além de diversificação de portfólio.
Quais os diferenciais de valorização do 23 Paysandu no Flamengo?+
O empreendimento se beneficia de uma fachada Art Déco tombada e retrofit premiado (Ademi-RJ), localização de 'quadríssima' da Praia do Flamengo/Aterro, e unidades compactas com serviços compartilhados. Esses fatores atraem tanto moradores quanto investidores, impulsionando a valorização e liquidez.
O perfil de demanda para unidades compactas no Flamengo é estável?+
Sim, o Flamengo atrai profissionais com alta mobilidade (singles/casais sem filhos) e investidores que buscam renda de aluguel em studios/1 quarto de padrão superior. A baixa vacância e a escassez de novos terrenos na região garantem uma demanda consistente por essa tipologia.
Como a tributação de IR afeta o investimento no 23 Paysandu?+
O Imposto de Renda incide sobre os rendimentos de aluguel e sobre o ganho de capital na venda do imóvel. É essencial consultar as regras da Receita Federal (Perguntas & Respostas da Cosit) para calcular o IR líquido e planejar a rentabilidade.
Onde posso verificar os dados econômicos para minha análise de investimento?+
Para a taxa Selic, consulte o Banco Central do Brasil (série 4189). Para a inflação e correção real de ativos, utilize o IPCA do IBGE. Para dados de valorização histórica do m² no Rio, a FGV/IBRE oferece séries e boletins relevantes.

Quem analisou e por que confiar

Análise pessoal · sem intermediário

Italo Lyra

Corretor Especialista em Lançamentos Premium · Rio de Janeiro

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Investimento · ROI · valorização

Investimento no 23 Paysandu Flamengo: ROI da Revenda em Flamengo

Valorização histórica · comparativo vizinhança · análise de retorno

O 23 Paysandu Flamengo é uma oportunidade de investimento em Flamengo · edifício consolidado com valorização histórica comprovada. A análise de ROI inclui: preço por m² atual vs aquisição original · valorização anual média · comparativo com vizinhança · potencial de renda (aluguel anual ou temporada) · cenários de saída em 5/10 anos. Italo Lyra faz a análise personalizada pro seu perfil (investidor · upgrade · família).

Quartos
1-2
Suítes
0-1
Metragem
28 a 90 m²
Vagas
1
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Diferenciais

Vantagens

Localização privilegiada no charmoso bairro do

Localização privilegiada no charmoso bairro do Flamengo, próximo à praia, parque e comércios.

Arquitetura em estilo Art Déco, que

Arquitetura em estilo Art Déco, que combina o design histórico com a modernidade.

Plantas flexíveis, permitindo personalização de acordo

Plantas flexíveis, permitindo personalização de acordo com as preferências e necessidades do morador.

Amplas opções de lazer, incluindo piscina,

Amplas opções de lazer, incluindo piscina, espaço fitness, espaço gourmet e muito mais.

Segurança 24 horas, com monitoramento por

Segurança 24 horas, com monitoramento por circuito fechado de TV e tecnologias avançadas.

Infraestrutura completa, com WiFi nas áreas

Infraestrutura completa, com WiFi nas áreas comuns, tomadas USB e facilidades para o dia a dia dos moradores.

Ficha técnica do edifício

Dados verificáveis

Ano da entrega
2020
registro oficial
No mercado
6 anos
67 meses
Metragem
28 a 90 m²
configurações
Tipologias
2
opções disponíveis
Trajetória verificada

Da planta ao patrimônio

2020
Lançamento original
Primeira aparição pública · primeira ingestão LRJ há 67 meses.
Hoje
Edifício entregue · pronto pra morar
Unidades habitadas · vizinhança consolidada · validada por anos de uso real.
Para o investidor

Onde rende no 23 Paysandu Flamengo

  • Posicionado em uma das zonas mais valorizadas do Rio de Janeiro (Zona Sul), assegura valorização acima da média e rentabilidade robusta.
  • O perfil "lançamento" em localização nobre atrai investidores buscando liquidez e alta demanda por locação premium, especialmente para executivos e estrangeiros.
  • Com metragens versáteis (28 a 90 m²), o empreendimento oferece flexibilidade para diversos perfis de locatários, maximizando o potencial de retorno.
Italo Lyra · CRECI-RJ J-34.134 · especialista em Flamengo
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Italo Lyra

Especialista em lançamentos premium e revenda em Flamengo · Rio de Janeiro

Há 20 anos no mercado imobiliário do Rio, com curadoria pessoal de imóveis de alto padrão. CRECI-RJ J-34.134 ativo · 200+ negócios fechados com atendimento direto · zero intermediários. Em Flamengo, c...
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