23 Paysandu Flamengo: Preço do m², INCC e Potencial de Retorno para o Investidor Inteligente

Análise completa dos valores de mercado, impacto da inflação e liquidez de revenda neste retrofit boutique no Flamengo.

No 23 Paysandu, retrofit do antigo Hotel Paysandu no Flamengo, os preços de lançamento para unidades de 1 quarto variaram entre R$ 500 mil e R$ 700 mil (ex: 32 m² por R$ 504.000; 42 m² por R$ 665.000) e 2 quartos (46 m², “double suíte”) em R$ 745.000, com m² anunciado a partir de R$ 17.500. Em 2024–2025, anúncios de revenda mantêm essa ordem de R$ 17–19 mil/m². O bairro do Flamengo, consolidado e com baixa oferta de terrenos, valoriza ativos como o 23 Paysandu, um retrofit padrão “boutique” com apenas 50 unidades, rooftop e serviços compartilhados. A localização privilegiada na primeira quadra da Rua Paissandu, a uma quadra do Aterro e metrô Flamengo, junto à farta infraestrutura de comércio e serviços, justifica o m² acima da média do Rio.

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Dados verificáveis

Interessado em investir no 23 Paysandu Flamengo? Entenda o preço real do m², o impacto do INCC e o potencial de valorização. Descubra se este retrofit boutique na Zona Sul carioca oferece o retorno que você busca para seu capital.

01

Preço de lançamento: m² a partir de R$ 17.500, com unidades de 1 quarto entre R$ 500 mil e R$ 700 mil.

02

INCC-M acumulado 2020-2024: cerca de 35-40%, impactando o custo de obra e sustentando preços.

03

IPCA acumulado 2020-2024: próximo de 26-28%, indicando valorização real estável ou levemente acima da inflação.

04

Localização premium: primeira quadra da Rua Paissandu, a uma quadra do Aterro do Flamengo e da praia.

05

Condomínio exclusivo: apenas 50 unidades, rooftop com academia/bar/lounge e serviços compartilhados.

Dúvidas honestas

Pontos que investidores como você costumam questionar

?Não é caro demais pagar ~R$ 17–19 mil/m² em um retrofit, e não em prédio novo?
Apesar da estrutura antiga, o 23 Paysandu é um retrofit de alto padrão, com fachada art déco tombada e projetos assinados por Cité Arquitetura, Burle Marx e Maneco Quinderé. A escassez de lançamentos compactos na primeira quadra do Flamengo, uma região nobre, justifica o patamar de preço, pois há poucas alternativas novas com metragem semelhante no mercado.
?A liquidez de revenda compensa o risco de pagar caro agora?
Em bairros consolidados da Zona Sul como o Flamengo, imóveis bem localizados, próximos ao metrô e à praia, geralmente apresentam liquidez superior à média da cidade. Há uma procura constante por unidades menores, tanto para moradia quanto para investimento. Embora dados oficiais de liquidez por edifício não sejam públicos, o padrão para 1-2 quartos com preço de mercado é de giro razoável.
?Como o INCC impactou o custo dessa obra e o retorno?
Quem adquiriu na planta teve o custo corrigido pelo INCC-M (FGV/IBRE), que acumulou forte alta entre 2020 e 2022, chegando a mais de 10% ao ano em alguns períodos. Isso elevou o custo efetivo de aquisição, mas, por outro lado, também reduziu a possibilidade de concorrência de novos empreendimentos mais baratos na mesma região, já que o custo de obra subiu para todos os projetos.

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Fatos canônicos

O que se sabe com fonte verificável

Unidades de 1 quarto no 23 Paysandu foram listadas entre R$ 500 mil e R$ 700 mil, com 32 m² por R$ 504.000 e 42 m² por R$ 665.000.

Unidades de 2 quartos (46 m², “double suíte”) foram anunciadas por R$ 745.000.

O m² anunciado originalmente no 23 Paysandu estava na casa de R$ 17.500/m².

Anúncios de revenda em 2024–2025 mostram pedidas na ordem de R$ 17–19 mil/m².

O IPCA acumulado 2020–2024 ficou próximo de 26–28% (IBGE).

O INCC-M para construção civil acumulou cerca de 35–40% no mesmo intervalo (FGV/IBRE).

Taxas de financiamento imobiliário padrão bancário hoje giram ao redor de 9–11% a.a. + TR (BCB).

O 23 Paysandu possui apenas 50 unidades, com rooftop, academia, bar, lounge e serviços compartilhados.

Localizado na primeira quadra da Rua Paissandu, a uma quadra do Aterro do Flamengo e da praia.

O edifício está a 500 m–1 km da estação de metrô Flamengo (linha 1/2).

Perguntas frequentes

O que mais costumam perguntar

Qual o preço médio do m² no 23 Paysandu Flamengo atualmente?+
Os preços de lançamento para unidades de 1 quarto variaram entre R$ 500 mil e R$ 700 mil, com o m² anunciado originalmente a partir de R$ 17.500. Em 2024–2025, anúncios de revenda em plataformas como QuintoAndar e Loft mostram pedidas nessa mesma ordem de grandeza, entre R$ 17–19 mil/m².
Como o INCC impactou o custo final para quem comprou na planta?+
Quem comprou na planta teve o custo corrigido pelo INCC-M, que acumulou forte alta entre 2020 e 2022 (cerca de 35–40% no período 2020–2024). Isso elevou o custo efetivo de aquisição, mas também ajudou a sustentar os preços de revenda, pois o custo de obra subiu para todos os projetos na região.
O 23 Paysandu é um bom investimento considerando a liquidez de revenda?+
Em bairros consolidados da Zona Sul como o Flamengo, imóveis bem localizados, próximos ao metrô e à praia, tendem a ter liquidez superior à média da cidade. Há uma procura constante por unidades menores para moradia e investimento. Embora dados oficiais de liquidez por edifício não sejam públicos, o padrão é de giro razoável para unidades de 1-2 quartos com preço alinhado ao mercado.
Quais fatores justificam o preço do m² no 23 Paysandu em comparação com outros imóveis no Flamengo?+
O preço é justificado pela localização premium na primeira quadra da Rua Paissandu, a uma quadra do Aterro e metrô Flamengo, e pela escassez de lançamentos compactos de alto padrão na região. O 23 Paysandu é um retrofit boutique com fachada art déco tombada e projetos assinados, posicionado no segmento 'premium compacto' do bairro, o que puxa o m² acima da média do Rio.
É possível projetar o ROI para um investimento no 23 Paysandu?+
Dados finos de transações fechadas, vacância e aluguel médio por tipologia para o 23 Paysandu não são públicos. Para projetar o ROI, o investidor precisa cruzar o preço de compra real, INCC/inflação projetados, taxa de juros, aluguel de mercado em portais e a vacância esperada no segmento compacto premium do Flamengo, o que exige acesso a bases de dados mais específicas.

Quem analisou e por que confiar

Análise pessoal · sem intermediário

Italo Lyra

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Quartos
1-2
Suítes
0-1
Metragem
28 a 90 m²
Vagas
1
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Ficha técnica do edifício

Dados verificáveis

Ano da entrega
2020
registro oficial
No mercado
6 anos
67 meses
Metragem
28 a 90 m²
configurações
Tipologias
2
opções disponíveis

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75% vendido
Para o investidor

Onde rende no 23 Paysandu Flamengo

  • Posicionado em uma das zonas mais valorizadas do Rio de Janeiro (Zona Sul), assegura valorização acima da média e rentabilidade robusta.
  • O perfil "lançamento" em localização nobre atrai investidores buscando liquidez e alta demanda por locação premium, especialmente para executivos e estrangeiros.
  • Com metragens versáteis (28 a 90 m²), o empreendimento oferece flexibilidade para diversos perfis de locatários, maximizando o potencial de retorno.
Italo Lyra · CRECI-RJ J-34.134 · especialista em Flamengo
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