Piimo Plantas Comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23

Um dos erros mais comuns em projetos compactos é confiar apenas na ventilação natural. O ideal é ter duto de exaustão dedicado, levando os vapores da coifa até a fachada ou shaft técnico. Isso evita o retorno de cheiros para o living e protege acabamentos. Pergunte no decorado: há duto real ou apenas depurador recirculante?

Lavanderia: pequena, mas funcional

Nas tipologias de 90 a 120 m², a lavanderia tende a ser compacta. Ainda assim, é essencial verificar:

• Espaço para máquina (abertura de porta e circulação).
• Tanque funcional e pontos de água bem posicionados.
• Ventilação cruzada ou exaustor para dissipar umidade.

Tabela — Prós e contras de integração da cozinha

Perguntas-chave para levar na visita

– Existe duto de exaustão real para coifa?
– A lavanderia conta com ventilação natural ou mecânica?
– O shaft técnico concentra drenos e pontos de gás de forma acessível?

Receba o memorial com pontos de exaustão e gás para comparar cada tipologia. No próximo bloco, vamos avaliar banheiros e ventilação, essenciais para o conforto e a saúde do dia a dia.

Banheiros e Ventilação — Natural x Exaustão Mecânica

Em Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, a leitura crítica dos banheiros começa por uma pergunta simples: há janela? Se a resposta é “sim”, a ventilação natural tende a atender o requisito de habitabilidade (qualidade do ar/saúde) previsto pela NBR 15575; ainda assim, o conforto depende do dimensionamento das aberturas e do fluxo de ar entre dependências (social → serviço → sanitários). A 15575 estrutura os requisitos e critérios de desempenho para edificações habitacionais, onde ventilação e salubridade compõem o núcleo de conforto do usuário.

Quando não há janela (banheiros internos), a solução correta é exaustão mecânica com duto dedicado e descarga ao exterior. Para esse projeto, os parâmetros e boas práticas derivam da NBR 16401 (Partes 1–3), que trata de qualidade do ar interior, conforto térmico e projeto de climatização, e de guias técnicos amplamente aceitos (ex.: SMACNA), que reforçam a necessidade de remover odores na fonte e manter pressão ligeiramente negativa em sanitários para evitar migração de cheiros.

Dutos, pressões e ruído: o que checar no decorado

• Trajeto do duto o mais reto e curto possível, com poucas mudanças de direção para reduzir perdas de carga e ruído.
• Descarga externa: nada de insuflar ar viciado para áreas comuns internas.
• Damper/antirretorno no conjunto do exaustor para impedir retorno de odores quando o equipamento está desligado, especialmente se a tubulação for compartilhada.
• Acesso de manutenção no shaft para inspeção de conexões, fixações e eventual troca de equipamento.

os banheiros têm janela?
Se “sim”, a ventilação natural pode ser suficiente desde que a abertura efetiva e a renovação de ar garantam salubridade; avalie direção dos ventos e possibilidade de ventilação cruzada.

qual vazão prevista?
A vazão de exaustão é definida em projeto com base na NBR 16401-3 (qualidade do ar) e em boas práticas como SMACNA. A planilha de cálculo considera ocupação, duto, perdas e ponto de descarga — peça o memorial/planilha para a sua tipologia.

Sinais de projeto bem resolvido

• Banheiros sem janela com exaustor dedicado por ambiente.
• Portas com frestas controladas/passagens que favoreçam a pressão negativa local.
• Tratamento acústico via menor turbulência (trajetos retos) e seleção de equipamentos compatíveis.

Peça a planilha de ventilação por ambiente para comparar sua planta 90 m² com a planta 120 m² e confirmar dutos, vazões e pontos de descarga antes da decisão. Na sequência, vamos analisar varandas — uso, fechamento e cargas admissíveis — e como isso dialoga com a ventilação do apartamento.

Varandas — Uso, Fechamento e Cargas Admissíveis

Em Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, a varanda é mais do que um prolongamento da sala: é espaço de convivência, trabalho ou contemplação. No entanto, o uso adequado depende de entender limites técnicos e regras de condomínio.

Usos possíveis e impactos

• Espaço gourmet: agrega valor, mas exige verificação de exaustão e cargas adicionais.
• Home office: traz luz natural e ventilação, desde que haja controle de insolação.
• Estar/descanso: aproveita a vista e conecta interior e exterior.

Fechamento: pode ou não pode?

Na Zona Sul do Rio, muitos empreendimentos adotam padrão de fechamento envidraçado. A NBR 16259 disciplina os sistemas de envidraçamento de sacadas, e o CRECI-RJ reforça que o fechamento deve respeitar normas técnicas e o regulamento condominial. Sempre pergunte se o condomínio possui padrão aprovado, evitando improvisos que prejudiquem a estética e a valorização.

Cargas admissíveis e segurança

O terraço e as varandas estão sujeitos à norma NBR 6120, que define as cargas variáveis a considerar em projeto estrutural. Isso significa que instalar churrasqueiras pesadas, spas ou mesmo móveis robustos deve passar por validação técnica, sem improvisos que comprometam segurança ou durabilidade.

Detalhes que fazem diferença

• Guarda-corpo: deve atender a critérios de altura e resistência, sendo elemento de segurança e composição estética.
• Nível do piso: diferença em relação ao living evita infiltrações.
• Sombreamento: cortinas de vidro, brises ou persianas externas ajudam a controlar calor e luminosidade.

pode fechar varanda em Ipanema?
Sim, desde que respeite o padrão aprovado em assembleia condominial e siga a norma técnica, garantindo segurança e uniformidade.

como padronizar o fechamento?
Usando sistema certificado, com RRT/ART de profissional responsável e autorização formal do condomínio.

Converse sobre padrão aprovado no condomínio antes de tomar qualquer decisão: além de valorizar o imóvel, você assegura a uniformidade da fachada e evita custos extras de retrabalho. Na sequência, vamos entrar nas áreas técnicas — onde ficam as condensadoras e shafts, pontos essenciais para eficiência e silêncio.

Áreas Técnicas — Condensadoras e Shafts sem Ruído

Em Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, a performance do ar-condicionado nasce no desenho da área técnica: posição correta da condensadora, drenagem confiável, recuos para ventilação e acesso de manutenção. O projeto deve seguir princípios da NBR 16401 (Partes 1–3) — referência brasileira para projeto, conforto e qualidade do ar interior — e respeitar os manuais do fabricante (clearances, drenos, fixação).

Posicionamento da condensadora. A unidade externa precisa de ambiente ventilado, livre de obstruções e com trajetos curtos de linhas frigorígenas. A literatura técnica orienta a evitar cantos “sem respiro”, privilegiar dissipação de calor e prever pontos de tomada técnica com proteção elétrica adequada. Manuais de fabricantes e a cartilha da ABRAVA reforçam que traçados mal dimensionados e quedas de drenagem inadequadas degradam a eficiência e aumentam o risco de ruído e vazamentos.

Shafts e recuos. O shaft organiza dutos, drenos e linhas frigorígenas entre pavimentos. Preveja painéis de inspeção acessíveis, curvas suaves e passagem livre para upgrades futuros (ex.: troca de coifa, inclusão de bomba de condensado). Quanto mais reto e curto o trajeto, menores perdas de carga e vibração nos dutos — um ponto também enfatizado por guias técnicos e padrões SMACNA.

Ruído e vibração. Conforto acústico depende de três frentes: fonte silenciosa, acoplamento com antivibração e caminhos de propagação bem controlados. Manuais de som e vibração em HVAC indicam bases niveladas, calços elastoméricos, fixações sem “pontes rígidas” e rotas de ar sem turbulência. Em edifícios residenciais, isso se traduz em condensadoras fora da zona íntima, recuos que evitem “ressonância de nicho” e seleção correta de ventiladores.

Drenagem e manutenção. Dimensione dreno com queda constante, inspeção acessível e descarga adequada (sem gotejamento para fachadas e vizinhança). Em linhas longas ou com desníveis, os fabricantes recomendam bomba de condensado e proteção do tubo para evitar esmagamento — detalhes presentes em manuais de instalação de sistemas multi e splits.

Perguntas-chave na visita técnica
• Existe área técnica dedicada e ventilada para a condensadora?
• O acesso para manutenção é simples e seguro?
• O shaft permite inspeção dos drenos e conexões?
• O manual do fabricante está sendo seguido (recuos, drenagem, fixação)?

Tabela — Boas práticas de instalação (aplicáveis às tipologias 90–120 m²)

Nota de cenário: a Parte 3 da NBR 16401 (2024) passou por suspensão em 2025; profissionais vêm utilizando a referência consolidada enquanto a revisão é discutida no CB-55/ABNT. Isso não altera o princípio prático: garantir renovação de ar e conforto em conformidade com projeto e manuais.

Baixe o mapa de pontos para a sua tipologia (local da condensadora, dreno, elétrica e inspeções) e compare como a solução se encaixa na sua rotina — silenciosa na área íntima e eficiente na social. A seguir, vamos otimizar depósitos e armários para ganhar estocagem sem roubar área útil.

Depósitos e Armários — Estocagem Inteligente nos 90–120 m²

Em Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, o segredo para guardar mais sem “roubar” área útil é posicionar volume onde a circulação já existe e transformar passagens em utilidade. Comece pelo corredor íntimo: quando houver largura confortável, a rouparia embutida com portas de correr cria apoio de alto impacto para roupa de cama e itens sazonais, sem interferir no fluxo. Em projetos atuais, o parâmetro de 1,20 m como faixa segura de circulação ajuda a decidir se cabe armário de um lado mantendo passagem confortável.

Onde cada centímetro rende mais

• Corredor íntimo (rouparia): módulos rasos com portas de correr e maleiros elevados; usam a altura disponível e liberam os quartos. O maleiro organiza volumes grandes e pouco usados (mala, edredom), aproveitando do peitoril ao teto.
• Suíte master (guarda-roupa): para cabideiros, a profundidade prática em marcenaria costuma ficar na casa dos 60 cm (armários fechados), garantindo que roupas no cabide não amassem; em armários sem portas, admite-se algo um pouco menor.
• Entrada/apoio: sapateira e nichos funcionam com profundidades menores; projetos de marcenaria sugerem medidas específicas para pares lado a lado e gavetas deslizantes, mantendo acesso ergonômico.
• Lavanderia/serviço: torre de utensílios altos (vassouras/aspirador) e prateleiras reguláveis; sempre planeje ventilação e afastos de máquina.

Armadilhas comuns que drenam área útil
• Armário com portas de abrir em passagem estreita (bater folha na circulação).
• Profundidade insuficiente para cabides (roupa amassada).
• Maleiro subdimensionado (perda do “volume invisível” alto).

Quadro — Onde cabem metros lineares de armário (use como mapa mental)

Perguntas que destravam decisão na visita

há nichos estruturais aproveitáveis? Verifique pilares/shafts que permitam armário corredor sem “apertar” a passagem.
existe espaço dedicado à rouparia? Concentrar roupa de cama fora dos quartos libera frente de armário para o uso diário.
o projeto prevê depósito privativo no condomínio? Quando disponível, ele absorve itens sazonais e esportivos e desafoga o interior do apartamento.

Detalhes que multiplicam a capacidade

• Portas de correr evitam raio de abertura na passagem.
• Modulação alta com maleiro: ganha volume sem ocupar área útil de piso.
• Prateleiras e gavetas na medida: ergonomia e alcance melhoram a frequência de uso.

Peça o caderno de marcenaria por planta (90 m² ou 120 m²) com modulações sugeridas, alturas de maleiro e frentes otimizadas para mapear onde cada metro linear rende mais. A seguir, vamos costurar tudo com integração de ambientes — living + cozinha/home office — sem perder setorização.

Integração — Living + Cozinha/Home Office sem Perder Setorização

Em Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, a integração precisa entregar amplitude visual sem invadir a zona íntima. O caminho é planejar fluxos claros (entrada → cozinha → living → varanda) e “travas” de privacidade para dormitórios. Como referência de conforto e habitabilidade, use os princípios da NBR 15575 para desempenho acústico e qualidade do ambiente — base para decidir o que abrir, o que fechar e onde posicionar usos ruidosos.

Abrir o social com controle de ruído e cheiros

• Paredes não estruturais podem dar lugar a portas de correr que isolam cozinha em momentos de preparo, sem perder integração no cotidiano.
• Biombos acústicos e divisórias com massa/vedação criam microzonas silenciosas sem bloquear a luz — técnica adotada em guias de acústica para home office e ambientes de trabalho.
• Tratamento de fontes (louças, coifa, exaustão) e rotas de ar bem definidas reduzem a migração de ruídos e odores, alinhado às boas práticas de HVAC e controle de som/vibração.

Home office que funciona dentro do living

• Luz e conforto visual: ao posicionar a bancada perto da varanda ou janela, mantenha iluminância adequada conforme NBR ISO/CIE 8995-1, garantindo leitura de tela confortável e foco. Cortinas e brises ajudam a controlar ofuscamento.
• Acústica de presença: superfícies absorventes, tapetes e painéis reduzem eco e vazamentos de voz em videochamadas, em linha com orientações de entidades de acústica que citam NBR 10152 e NBR 15575 como guarda-chuva técnico.
• Nicho tech: preveja pontos de energia/dados e passagem discreta de cabos para manter o cenário limpo, favorecendo produtividade.

Diagrama de fluxo sugerido (descrição)

1. Entrada: aparador raso e armário técnico para mochilas/itens do dia.
2. Cozinha integrada: ilha/península como filtro social; porta de correr embutida para fechamento eventual.
3. Home office: nicho lateral ou recuo junto à fachada, com absorção acústica e luz controlada.
4. Varanda: respiro de luz/ventilação; quando aberta, ajuda na diluição de ruídos; quando fechada (padrão aprovado), atua como antecâmara.

Sinais de projeto bem resolvido

• Linha de visão longa no social e barreiras acústicas leves próximas aos dormitórios. (Base de desempenho/habitabilidade).
• Exaustão eficiente na cozinha aliada a rotas de ar silenciosas (prática HVAC).
• Posto de trabalho com iluminância adequada e controle de ofuscamento.

Solicite um estudo de integração para sua unidade (variações para 90 m² e 120 m²), com layout do home office posicionado por luz, controle acústico e fechos que preservam a setorização — e, na sequência, vamos detalhar personalização: o que o contrato permite para ajustar o projeto ao seu estilo de vida.

Personalização — O que o Contrato Permite

Personalizar é transformar Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23 no seu retrato de vida — sem abrir mão de desempenho e garantias. O roteiro para decidir com segurança começa pelo memorial descritivo (onde estão os acabamentos, pontos elétricos/hidráulicos, esquadrias e sistemas). Alterações que mexem em instalações, fachada ou paredes exigem plano técnico, aprovação condominial e responsável habilitado.

O que é obrigatório para qualquer intervenção

1. Gestão de reformas pela NBR 16280: toda reforma deve ter plano elaborado por profissional habilitado, com avaliação de impactos nos sistemas (estruturais, instalações, segurança), comunicado ao síndico/gestor antes do início e com registros formais.
2. Responsável técnico:
   – RRT (arquitetura) quando o escopo envolver projeto/obra de Arquitetura; é o documento que comprova quem responde tecnicamente.
   – ART (engenharia) para atividades das engenharias (estruturas, elétrica, hidráulica, climatização etc.).
3. Desempenho e garantias: a NBR 15575 define requisitos de desempenho habitacional; intervenções que contrariem projeto/manuais podem comprometer desempenho e, por consequência, assistência técnica/garantias previstas pelo construtor.
4. Manuais e uso correto: a NBR 14037 orienta os manuais do proprietário/manutenção; seguir essas instruções e registrar intervenções é parte do ciclo de vida do imóvel (e ajuda a resguardar garantias).

O que costuma ser customizável (mediante projeto/aprovação)

• Acabamentos internos: pisos/revestimentos, louças/metais equivalentes ao especificado.
• Marcenaria sob medida: rouparia, nichos, painéis.
• Redistribuição de pontos (elétricos/dados/iluminação) dentro do mesmo ambiente, sem sobrecarga de circuitos e respeitando traçados.
• Fechamentos leves (portas de correr/biombos), mantendo setorização e ventilação prevista.

O que requer engenharia e aval reforçados

• Paredes estruturais/lajes: não alterar sem projeto estrutural e aprovação; risco de perda de desempenho global.
• Hidráulica: mover prumadas/shafts não é recomendado; pontos molhados exigem projeto e estanqueidade.
• Climatização: novas condensadoras/drenos e travessias pelo shaft pedem compatibilização com projeto e fabricantes.

– o que posso mudar sem perder garantia?
Tudo o que não comprometer desempenho (NBR 15575) e estiver previsto/registrado em projeto com RRT/ART, respeitando manuais (NBR 14037) e a NBR 16280 para gestão de reformas. Em caso de dúvida, priorize soluções reversíveis.

Receba a matriz do que pode/não pode personalizar para a sua tipologia (90 ou 120 m²): acabamentos equivalentes, pontos elétricos/hidráulicos redistribuíveis, limites para divisórias e requisitos de RRT/ART. No próximo bloco, aplicamos esses princípios à cobertura ~300 m² — setorização vertical, vista e privacidade com técnica e sofisticação.

Cobertura ~300 m² — Setorização, Vista e Privacidade

Na Piimo Plantas comentadas de 90 a 120 m2 na Rua Teixeira de Melo 23, a cobertura ~300 m² é a síntese do morar em Ipanema com luz, horizonte e circulação generosa. O ponto de partida é dividir o pavimento em zonas claras: social externa (terraço/solário/gourmet), social interna (estar/jantar), íntima (suítes) e técnica (condensadoras/shafts), preservando privacidade e minimizando cruzamentos de ruído e cheiros. As metragens citadas nas LPs reforçam o arranjo “90–120 m² nas tipologias inferiores + cobertura ~300 m² exclusiva”, o que ajuda a calibrar a expectativa de setorização vertical e exclusividade de uso.

Circulação e vento dominante. O desenho deve conduzir o visitante do acesso às áreas de vista sem expor a ala íntima. Terraços recebem vento e sol com intensidade; por isso, planeje rotas sombreadas (brises, toldos, pergolados) e pontos de apoio (área molhada leve), evitando que o uso gourmet interfira na ala dos dormitórios. Dutos e passagens para exaustão/renovação de ar precisam de trajetos curtos, desobstruídos e com descarga externa, seguindo princípios de projeto da ABNT NBR 16401 (qualidade do ar e conforto).

Dutos/AC externos e ruído. Em cobertura, a área técnica bem posicionada impede que ruído e calor penalizem o convívio. Mantenha condensadoras ventiladas, com acesso de manutenção e drenagem correta, e compatibilize linhas frigorígenas com o shaft para evitar trajetos longos e vibração — diretrizes coerentes com o escopo da NBR 16401 para desempenho do sistema e qualidade do ar interno.

Sombreamento e guarda-corpo. O conforto ao longo do dia nasce da combinação entre sombreamento regulável (brise/cortina externa) e transparências que emolduram a paisagem. Qualquer adição de mobiliário fixo, paisagismo com terra úmida ou equipamentos deve respeitar as ações/cargas consideradas em projeto estrutural conforme ABNT NBR 6120 — trate intervenções pesadas sempre com validação técnica.

Quadro — Zonas da cobertura (como organizar usos e conforto)

Pergunta-chave do comprador exigente

qual a melhor orientação para gourmet/home office? Prefira terraços com sombreamento natural e descarga de exaustão ao exterior para o gourmet; posicione home office onde a luz seja controlável (brise/cortina) e o ruído de condensadoras/fluxos fique fora do campo auditivo de trabalho, respeitando o arranjo técnico da climatização.

Agende consultoria de layout para a cobertura: mapeamos zonas, trajetos de vento/sol, rotas de dutos e pontos técnicos para você aproveitar cada metro do terraço com vista e privacidade máximas — do café da manhã ao pôr do sol.

Outros Lançamentos de Luxo Para Investir ou Morar na Zona Sul do Rio de Janeiro

Outros Lançamentos de Luxo Para Investir ou Morar na Zona Sul do Rio de Janeiro oferecem opções exclusivas em Ipanema, combinando sofisticação e localização estratégica. Você pode conhecer os modernos apartamentos compactos em Ipanema direto da construtora Safira ou avaliar o elegante Alma Ipanema Residencial. Para quem busca studios, o Goa Ipanema e o Bronze Ipanema são ótimas escolhas. Já o Be In Rio Praia e o Be In Rio Prudente 1356 oferecem exclusividade única. Outras opções de alto padrão incluem o Marias Ipanema Mozak, o charmoso Orla Ipanema, o sofisticado Rio Signature Residence & Spa e o moderno Oui Ipanema Studios.

FAQ – Perguntas Frequentes